Bostadsrättsföreningar behöver generellt göra stambyte efter 30 – 50 år. De bostäder som byggdes på 60-talet och 70-talet byggdes med VVS som inte har speciellt mycket mer livslängd även om det variera kraftigt. Men vad kostar en stamrenovering och hur kommer den enskilde lägenhetsinnehavaren att påverkas?
Stambyte är en mycket stor renovering och de flesta bostadsrättsföreningar har inte sparat ihop den summa som krävs. En byggfirma i Stockholm anger att kostnaden för stambyte brukar hamna på 250 000 kr till 350 000 kr per lägenhet. Är bostadsrättsföreningen på 100 lägenheter innebär det därmed en kostnad för föreningen på ca 30 miljoner kronor. Även om de flesta avsätter en viss summa varje månad för yttre renoveringsbehov så är det knappast en fond som når upp till denna nivå.
Banklån finansierar renoveringen
När en förening ska genomföra stambyte tas generellt ett banklån. Föreningen äger bostäderna och har därmed en stor säkerhet i dessa. Därmed kan bankerna ofta ge riktigt låga räntor på de lån som tecknas. Det är inte ovanligt att bostadsrättsföreningar får halva bolåneräntan, i förhållande till om en privatperson tecknat lånet. Flera föreningar har idag räntor på ca 1 %.
Om en förening lånar 30 miljoner innebär det en räntekostnad på 300 000 kr per år. Men därutöver kommer även krav på amortering. Det vanligaste är därmed att en höjning sker av månadsavgiften för att täcka den förhöjda kostnaden för föreningen. Vid de allra flesta tillfällen så krävs alltså en höjning av månadsavgiften. Är det 100 lägenheter i föreningen och räntan uppgår till 300 000 kr innebär det att varje lägenhet behöver betala 3000 kr extra per år vilket innebär ungefär 250 kr per månad. Hur stor del av amorteringen som behöver bäras av varje medlem beror främst på hur lång amorteringstid som banken accepterar.
Viktigt att kontrollera vid inköp
Eftersom en stamrust kan höja månadskostnaden en hel del för varje enskild lägenhet är det viktigt att kontrollera om en rust planeras innan inköp sker av en bostadsrätt. Har man räknat med en månadsavgift på 4000 kr och det sedan höjs till 5500 kr det blir svårt att få ihop det ekonomiskt. Även om mäklaren inte anger att någon rust är inplanerad kan man titta på bostadens ålder och räkna ut att om renovering inte skett under senaste 30 – 40 åren så kommer det troligtvis bli en renovering inom kort.